环球动态:业主对物业服务不满意，能否拒缴物业费？
“小物业”关乎“大民生”，小区物业服务好不好，直接影响到小区居民的幸福感。物业服务联系千家万户，是基层社会治理的重要组成部分。随着法治社会的发展，业主主人翁意识和维权意识增强，发生在业主和物业服务公司之间的矛盾纠纷日趋增多，且相当大比例最终要靠诉讼解决，如何妥善化解小区业主和物业公司之间的“恩怨情仇”，且看今日法官说法。
(资料图)
本期法官：李娟 西宁市中级人民法院民一庭四级高级法官
【案情简介】物业公司与小区业主委员会签订《物业服务管理合同》，由物业公司为小区提供物业服务，姜某为该小区的业主，因其房屋漏水问题长期未得到解决，以及姜某的金首饰不慎掉落室外，物业公司未能提供监控视频，使姜某的财物丢失未能找回，姜某认为小区业委会与物业公司签订的《物业服务管理合同》不符合法律规定，物业公司未尽到物业服务义务，从2010年5月开始一直未缴纳物业费，物业公司遂起诉姜某要求给付2010年5月至2022年的5月的物业费及违约金。
【裁判结果】一审法院审理认为，物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》对小区业主均有约束力。物业公司为姜某提供物业服务，姜某应按照合同约定全面履行交纳物业费的义务。姜某未按约定交纳物业费，应该承担违约金，判决姜某于判决生效后十五日内给付物业公司物业费9048元及相应违约金。姜某不服一审判决提起上诉，认为物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同不符合法律规定，物业公司未尽到物业服务义务。二审法院审理认为，小区业主委员会与物业公司签订《物业服务管理合同》有效，对小区业主均有约束力，包括姜某在内的全体业主应当交纳物业服务费用，一审法院判决姜某给付物业公司物业费及违约金合法有据，应予维持，如姜某认为物业公司未履行合同义务，导致其房屋漏水、财物丢失，可另行诉讼主张权利，最终判决驳回上诉，维持原判。
看似简单的案例，却涉及司法实践中最常见的两大类业主拒缴物业的情况。
一、业主房屋漏水可以不支付物业费吗？
【法官说法】业主不能以房屋漏水为理由拒绝交纳物业费。一般情况下，开发商对房屋外墙、楼顶的防水质保期为5年。由于房屋本身质量问题造成的漏水，若在质保期内，业主可以要求开发商修缮，也可以先行找人修缮，保留证据事后找开发商承担责任，物业公司只有协助维修义务。若是保修期已过，开发商不再承担责任，可以找物业公司帮助排查漏水原因，根据具体情况再确定修缮责任。
二、业主对物业公司的服务不满意，可以不交物业费吗？
【法官说法】业主认为物业服务质量水平低、不达标，也是司法实践中最常见的业主拒绝支付物业费的情形。物业服务是针对全体业主和整体小区提供的，具有公共性和整体性，往往涉及全体业主和整个小区的公共利益，如果业主认为小区物业存在卫生未打扫干净、垃圾清运不及时等服务瑕疵，就简单拒付物业服务费，会对物业公司的正常运作以及小区进行正常的管理工作造成影响，最终损害全体业主的利益。但是，确有证据证明物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等严重问题，法院可以视情形适当减免物业费。
物业服务质量的提高、小区整体环境的维护，需要物业公司与全体业主加强沟通、相互配合，共同努力实现人民对美好居住环境的需要。一方面，物业服务公司要积极履行物业服务合同义务，严格规范管理，提升服务质量，对小区进行专业化管理，接受采纳业主对小区管理的合理意见，使业主从内心认同物业公司的服务。物业服务公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。另一方面，小区业主要在享受物业服务的同时及时交纳物业费，采用正确的方式维护业主自身的权利，在条件成熟时，依法成立业主委员会，由业主委员会代表大家与物业公司沟通，实现小区的共治共管，维护广大业主的权益。
西宁晚报记者：李雪
编辑：李彩娟
